Wohnimmobilien sind derzeit eine besonders bevorzugte Form der Altersvorsorge. Jeder Dritte, der einen Ausbau seiner Vorsorge für das Alter plant, möchte ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen. Das Deutsche Institut für Altersvorsorge hat daher in einer Studie die Faktoren untersucht, die bei der Altersvorsorge mit Wohnimmobilien beachtet werden müssen.
Nach Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird die Bevölkerung in Deutschland im Zeitraum der Jahre 2010 bis 2030 um 2,5 Millionen oder drei Prozent auf 79,3 Millionen Einwohner sinken. Da aber nicht Personen, sondern Haushalte Wohnungen nachfragen, ist die Zahl der Haushalte wichtiger als die Einwohnerzahl, stellen die Studienautoren Dr. Reiner Braun und Ulrich Pfeiffer vom Berliner Marktforschungsunternehmen empirica AG fest. Tatsächlich gibt es immer mehr Alleinlebende und immer weniger Familien. Dadurch sinken die Haushaltsgrößen und steigt die Zahl der Haushalte weiter an, selbst bis zum Jahr 2030 werden es nicht weniger sein als heute.
Die Regionen driften auseinander
Selbst bei konstanter oder insgesamt sinkender Zahl der Haushalte steigt die Wohnungsnachfrage regional auch künftig weiter an, denn Deutschlands Regionen driften auseinander. Anders als früher steigen Nachfrage und Preise im aktuellen Zyklus nicht flächendeckend.
In den Zuwanderungsregionen steigt die Einwohnerzahl und kann das Wohnungsangebot nicht Schritt halten mit dem Zuwachs der Haushalte. Ganz anders in den Abwanderungsregionen: hier ist nicht nur die Einwohnerzahl, sondern auch die Zahl der Haushalte rückläufig. Dennoch werden auch hier neue Wohnungen errichtet. Neubau auf schrumpfenden Märkten ist kein Paradox: auch dort gibt es zahlungskräftige Nachfrager. Deren Ansprüche können im vorhandenen Bestand nicht erfüllt werden, weil eine „automatische“ Aufwertung durch quantitative Zusatznachfrage fehlt. Daher wächst die Bedeutung der rein qualitätsbedingten Zusatznachfrage. Jeder zusätzliche Wohnungsbau erhöht dort aber den bestehenden Leerstand eins zu eins. Dies trifft dann immer zuerst die weniger attraktiven Standorte und Bauformen.
„Region, Region, Region“ statt „Lage, Lage, Lage“
In früheren Wohnungsmarktzyklen war es einfach: allerorten stieg die Wohnungsnachfrage und die Devise „Lage, Lage, Lage“ gab ausreichend Orientierung, wo zu investieren war. Heute heißt es: „Region, Region, Region“. Investitionen lohnen, wo es schön ist (L wie Landschaft), wo man gut hinkommt (I wie Infrastruk- tur), wo etwas geboten wird (L wie Lebensqualität) und wo man einen Job findet (A wie Arbeit). Das muss nicht immer im Westen sein. Es sind auch nicht nur die Städte. Nein, auch im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten gibt es gute LILA-Lagen!
Investoren können auf Qualität oder Quantität setzen. Wer den LILA-Lagen folgt, setzt auf quantitatives Wachstum. Investoren können aber auch auf qualitatives Wachstum setzen: In Schrumpfungsregionen mit wenig Neubau werden Wohnungen mit höherwertigen Qualitäten zur Mangelware. Hier lohnen anspruchsvolle Nischenprodukte für Familien, Senioren oder Singles. Kombiniert man beide Faktoren (LILA-Qs), findet jeder Investor seinen Markt. Der Nischeninvestor wählt Abwanderungsregionen mit geringer Bautätigkeit, wer gegen den Trend schwimmen will, konzentriert sich auf Zuwanderungsregionen mit wenig Neubau, wer sich traut, setzt auf Regionen, die trotz Abwanderung hohe Fertigstellungszahlen aufweisen, und wer den Trend reiten will, lässt sich auch von hohen Fertigstellungszahlen in Zuwanderungsregionen nicht schrecken.
Chancen und Risiken mit Wohnimmobilien
Auch ohne die demographischen Veränderungen weist der Markt für Wohnimmobilien ausgeprägte Zyklen und damit erhebliche Chancen und Risiken auf. Wer in Immobilien investiert, muss diese Parameter kennen und im Auge behalten, denn nur wer die wahren Ursachen der Schwankungen kennt, kann die Chancen und Risiken auch richtig beurteilen. Verursacher von Immobilienzyklen sind neben demographischen Nachfrageschocks auch das BIP-Wachstum sowie Probleme bei der nachhaltigen Bewertung von Immobilienprojekten. Verstärkt werden diese Zyklen durch fiskalische und sozialpolitische Eingriffe. Schließlich beeinflussen auch die (Regulierung der) Finanzmärkte den Zyklus.
Lange Jahre war die Vorstellung verbreitet, dass sich Wohnungsbau bei schrumpfender Einwohnerzahl nicht mehr lohnt. Tatsächlich ist die Nachfrage trotzdem gestiegen, weil es immer mehr (kleinere) Haushalte gab. Die Folge: Wohnungsknappheit und steigende Preise. Aktuell wird hoffnungsvoll in Wohnungen investiert. Ist das jetzt richtig? Es kommt auf die Region an. In den Wachstumsregionen gibt es noch quantitativen Zuwachs. Als Folge der Binnenwanderung stehen die vorhandenen Wohnungen am „falschen“ Ort. Je nach Anlagehorizont sind ganz unterschiedliche Regionen (noch) attraktiv. Aber auch in Schrumpfungsregionen kann es beachtliche Neubaunachfrage geben. Während die hohen Qualitäten in den Wachstumsregionen automatisch durch quantitative Neubaunachfrage auf den Markt kommen, altern in den Schrumpfungsregionen die heute noch hohen Qualitäten und wird der Bestand damit Jahr für Jahr unattraktiver. Wohlhabende Haushalte mit hohen Ansprüchen fragen daher auch künftig noch Neubau nach.